Atraso na Entrega do Apartamento na Planta: Quando Você Pode Desfazer o Negócio e o Que Tem Direito a Receber

A data prevista para a entrega passou, a obra segue em andamento e a construtora responde que o imóvel ainda está dentro do “prazo de tolerância”. Antes de aceitar essa resposta, ou de decidir entre esperar e desfazer o contrato, é preciso saber o que a lei, o STJ e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina efetivamente dizem. Este artigo trata do atraso na entrega. Se o seu problema for embargo da obra ou falta de registro da incorporação, leia também nosso artigo “Obra Embargada ou Irregular na Planta”.

1. A tolerância de 180 dias vale, mas tem limites

O art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018 (a chamada Lei do Distrato), admite que a entrega ocorra em até 180 dias corridos depois da data prevista no contrato para a conclusão do empreendimento, sem que isso permita ao comprador resolver o contrato e sem multa para a incorporadora. A lei exige que essa tolerância tenha sido pactuada de forma clara e destacada, e o TJSC já validou cláusula redigida assim (Ap. 5007674-78.2023.8.24.0038, 2ª Câmara de Direito Civil, j. 13/08/2026).

Na prática catarinense, três pontos merecem atenção:

• 180 dias é o teto. A tolerância é válida desde que limitada a 180 dias; prorrogação superior é tratada como abusiva (Ap. 5003305-41.2023.8.24.0038, 4ª Câmara de Direito Civil, j. 24/09/2026).

• Vale o prazo que o contrato diz. Se o contrato fixa tolerância menor, por exemplo 120 dias, o TJSC não aplica automaticamente os 180 dias da lei (Ap. 5025301-66.2021.8.24.0038, 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 09/04/2026).

• A data de entrega não pode depender do financiamento. Cláusula que faz o prazo começar só com a assinatura do financiamento é abusiva, porque deixa o termo inicial ao arbítrio do fornecedor (Ap. 5005676-47.2019.8.24.0125, 6ª Câmara de Direito Civil, j. 26/08/2025). Em recurso julgado em outubro de 2026, a 1ª Turma Recursal afirmou ainda que o prazo do financiamento não substitui o prazo de entrega da promessa de compra e venda (Recurso Cível 5001847-78.2025.8.24.0018, j. 08/10/2026). No programa Minha Casa, Minha Vida, o STJ fixou entendimento no mesmo sentido (Tema 996).

Esgotada a tolerância, a mora começa no dia seguinte. A mesma Turma Recursal contou o prazo pela regra do art. 132 do Código Civil.

2. Passou a tolerância: você tem duas opções

Esgotados os 180 dias, e desde que o atraso não tenha sido causado pelo comprador, a lei abre dois caminhos alternativos:

• Resolver o contrato (art. 43-A, § 1º): devolução da integralidade dos valores pagos, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos contados da resolução, com correção monetária.

• Manter o contrato (art. 43-A, § 2º): o comprador adimplente recebe, na entrega das chaves, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida.

O § 3º do mesmo artigo proíbe cumular a multa da resolução (§ 1º) com a do atraso (§ 2º). É preciso escolher o caminho.

3. Resolução por atraso: devolução integral e imediata, sem retenção

Quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva da incorporadora, a Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata e integral das parcelas pagas. O TJSC aplica a súmula de forma reiterada nos casos de atraso (Ap. 5000911-09.2024.8.24.0141, 8ª Câmara de Direito Civil, j. 28/07/2026). Em julgamento de maio de 2026, a 7ª Câmara de Direito Civil foi além e decidiu que, por se tratar de relação de consumo e pela mesma Súmula 543, fica afastado o prazo de 60 dias que a lei prevê para a devolução, e também as retenções do art. 67-A da Lei 4.591/64, que valem para o comprador que desiste, não para quem resolve por culpa da construtora (Ap. 5013192-69.2024.8.24.0020, j. 21/05/2026).

Alguns pontos práticos que o TJSC já enfrentou:

• Comissão de corretagem. Na resolução por culpa da vendedora, a devolução inclui a corretagem paga (Ap. 5013192-69.2024.8.24.0020, 7ª Câmara de Direito Civil; Ap. 5073642-03.2023.8.24.0023, 8ª Câmara de Direito Civil, j. 24/02/2026). A transferência da corretagem ao comprador só é válida com informação prévia, clara e destacada do valor (Ap. 0017348-73.2012.8.24.0064, 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 16/07/2026).

• Multa contratual invertida. Se o contrato prevê multa apenas contra o comprador, essa cláusula é considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento da construtora (Tema 971 do STJ). O TJSC aplicou a multa invertida em favor do comprador na Ap. 5073642-03.2023.8.24.0023 (8ª Câmara de Direito Civil, j. 24/02/2026).

• Responsabilidade de quem vendeu. Imobiliária ou empresa do mesmo grupo econômico pode responder solidariamente com a construtora (Ap. 5000468-17.2019.8.24.0082, 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 30/01/2026).

4. Se você prefere manter o contrato, o que pode cobrar

Lucros cessantes. O atraso gera prejuízo presumido pela privação do uso do imóvel, pago em aluguel mensal, e isso independe de a obra estar concluída (Ap. 0303363-67.2015.8.24.0125, 2ª Câmara de Direito Civil, j. 08/10/2026). O STJ firmou a presunção no Tema 996, em contratos do Minha Casa, Minha Vida, e o TJSC a aplica também em contratos comuns. Em um caso julgado em 2025, o TJSC fixou aluguéis de 0,5% do valor do contrato ao mês (Ap. 5005676-47.2019.8.24.0125). O percentual varia de caso a caso.

Multa e lucros cessantes não se somam, em regra. No Tema 970, o STJ decidiu que a cláusula penal moratória, quando equivalente ao valor do aluguel, afasta a cumulação com lucros cessantes. O TJSC tem aplicado a lógica à indenização de 1% do art. 43-A, § 2º: mantida essa indenização, os lucros cessantes pelo mesmo atraso ficam de fora (Ap. 5007674-78.2023.8.24.0038, 2ª Câmara de Direito Civil, j. 13/08/2026; Ap. 5003305-41.2023.8.24.0038, 4ª Câmara de Direito Civil, j. 24/09/2026). O mesmo vale para multa contratual moratória e lucros cessantes (Ap. 5004476-89.2024.8.24.0008, 7ª Câmara de Direito Civil, j. 20/08/2026). Por isso é preciso decidir, antes de pedir, qual verba rende mais no seu contrato.

Juros de obra. No Minha Casa, Minha Vida, o STJ considerou ilícito cobrar juros de obra depois do prazo de entrega, incluída a tolerância, e determinou que a correção do saldo devedor deixe de seguir o índice do custo da construção (Tema 996). O TJSC tem mandado restituir os juros de obra pagos durante a mora, limitados ao que o comprador efetivamente desembolsou (Ap. 5007674-78.2023.8.24.0038; Ap. 5025301-66.2021.8.24.0038).

5. O que a construtora costuma alegar

Pandemia, chuvas, enchentes e embargo da obra aparecem com frequência na defesa. O TJSC exige que a construtora demonstre o nexo concreto entre o evento e o atraso daquela obra: a pandemia, por si só, não configura caso fortuito, e contrato assinado quando seus efeitos já eram conhecidos torna o fato previsível (Ap. 5073642-03.2023.8.24.0023, 8ª Câmara de Direito Civil; Ap. 5000412-44.2024.8.24.0167, 7ª Câmara de Direito Civil, j. 21/11/2025). Dificuldades ordinárias da construção civil são risco da atividade e não podem ser transferidas ao consumidor (Ap. 5000911-09.2024.8.24.0141). Quanto ao embargo judicial, a 1ª Turma Recursal não o aceitou como justificativa quando a construtora não provou que ele causou todo o atraso (Recurso Cível 5001847-78.2025.8.24.0018, j. 08/10/2026).

6. Dano moral: não é automático

A Súmula 29 do TJSC diz que o descumprimento contratual não configura dano moral indenizável, salvo se as circunstâncias do caso demonstrarem lesão extrapatrimonial. O STJ segue a mesma linha: o mero atraso não gera abalo moral (AgInt no AREsp 2.592.602/MG, 4ª Turma, j. 26/08/2024). Atraso de poucos meses, sem circunstância excepcional, não basta (Ap. 5004476-89.2024.8.24.0008, 7ª Câmara de Direito Civil, j. 20/08/2026).

A situação muda quando o caso foge do comum. Em julgado de 2019, o TJSC concedeu dano moral em atraso de mais de cinco anos, com obra paralisada e informação omitida dos compradores (Ap. 0302423-80.2017.8.24.0045, 3ª Câmara de Direito Civil, j. 26/03/2019). Quem pretende pedir dano moral precisa reunir provas do impacto concreto: planos frustrados, gastos extras, comunicação omitida pela construtora.

7. Resolver ou esperar? O que pesa na decisão

Não existe resposta única. Costumam pesar: se a obra está realmente andando ou paralisada, quanto já foi pago, se há financiamento bancário em curso, se o imóvel valorizou desde a compra e quanto você ainda confia na capacidade da construtora de terminar. Quem quer o imóvel e vê a obra evoluindo pode preferir manter o contrato e cobrar a indenização. Quem perdeu a confiança, ou vê a obra parada, tende a considerar a resolução.

Um alerta importante: não deixe de pagar as parcelas por conta própria. O § 1º do art. 43-A só protege o comprador que não deu causa ao atraso, e o § 2º fala em comprador adimplente. O TJSC já negou indenização por atraso e aluguéis quando concluiu que a não entrega decorreu da inadimplência do comprador (Ap. 0308621-82.2015.8.24.0020, 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 30/04/2026).

Documentos que ajudam a comprovar o atraso

• Contrato, aditivos e a cláusula de tolerância;

• Propaganda, tabela de vendas e mensagens que indiquem a data de entrega prometida;

• Comprovantes de todos os pagamentos feitos à incorporadora, inclusive corretagem e juros de obra;

• Comunicados da construtora sobre novos prazos e justificativas;

• Fotos e vídeos datados da obra, e a matrícula do imóvel com o registro da incorporação;

• Eventual notificação enviada à construtora e a resposta recebida.

Seu apartamento na planta está atrasado?

Se você comprou um imóvel na planta e a entrega já passou do prazo, o primeiro passo é reunir esses documentos. Com eles, é possível avaliar se o caso permite resolução com devolução integral, indenização pelo atraso ou ambos, e qual caminho faz mais sentido para a sua situação, sem precisar aceitar de imediato a proposta que a construtora oferecer.

O escritório Allan Lessa Advocacia atende compradores de imóveis na planta em Porto Belo, Itapema, Bombinhas, Balneário Camboriú, Tijucas, Governador Celso Ramos e demais cidades do litoral catarinense, em casos de rescisão contratual, restituição de valores e indenização por atraso na entrega. Entre em contato para uma análise do seu contrato.

Antes de agir

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do seu caso. O resultado depende do contrato assinado, das datas, de quem deu causa ao atraso e das provas disponíveis. Os temas do STJ e os acórdãos citados foram conferidos em outubro de 2026, e a jurisprudência pode mudar.