Obra Embargada ou Irregular na Planta:Quando Você Tem Direito à Rescisão com Devolução Integral

Recentemente, em Porto Belo, o Ministério Público de Santa Catarina obteve decisão liminar suspendendo a venda e a publicidade de quatro empreendimentos comercializados sem o Registro de Incorporação Imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis. Segundo a Ação Civil Pública, os autos ainda apontam indícios de paralisação de obras, ausência de aprovações municipais e débitos fiscais envolvendo os terrenos dos empreendimentos. Não é a primeira vez que isso acontece no município: casos semelhantes já levaram à suspensão de vendas de outros edifícios na região nos últimos anos. Se você comprou uma unidade na planta em um empreendimento nessas condições, o texto abaixo explica exatamente quais são os seus direitos.

Comprar um imóvel na planta é investir num projeto que ainda não existe fisicamente, e isso implica confiar que a incorporadora cumpriu todas as exigências legais antes de vender as unidades. Quando essa confiança é quebrada por um embargo ou por irregularidades documentais, o comprador não precisa aceitar apenas esperar indefinidamente. Neste artigo, reunimos as causas mais comuns que dão ao comprador o direito de rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos, com base na legislação e na jurisprudência mais recente dos tribunais.

Distrato não é a mesma coisa que rescisão

Antes de entrar nas três frentes, vale esclarecer um ponto que gera confusão até em textos jurídicos: distrato e rescisão não são sinônimos, embora o mercado imobiliário use "distrato" como termo genérico para qualquer desfazimento de contrato na planta.

Distrato: desfazimento por acordo entre as partes. É o cenário típico do comprador que desiste por dificuldade financeira ou mudança de planos, e a incorporadora concorda em desfazer o negócio.

Resolução: extinção do contrato por inadimplemento de uma das partes. É o termo tecnicamente correto para os três cenários tratados neste artigo (embargo por culpa da construtora, falta de registro, paralisação via Ministério Público), já que em todos eles a incorporadora descumpriu uma obrigação legal ou contratual.

Rescisão: em sentido técnico estrito, extinção por vício ou invalidade do contrato. Na prática forense, porém, tribunais e a própria legislação empregam "rescisão" como termo guarda-chuva para englobar distrato, resolução e resilição, o que este artigo também faz por clareza.

Resilição unilateral: extinção pela vontade de uma só parte, sem culpa da outra, reconhecida pela jurisprudência como direito potestativo do comprador.

A diferença não é apenas terminológica: ela decide o resultado financeiro. No distrato por iniciativa do comprador, há retenção de até 25% pela incorporadora. Na resolução por culpa da incorporadora (os três cenários deste artigo), a devolução é integral, sem qualquer retenção.

1. Embargo administrativo pela prefeitura

O embargo municipal geralmente decorre de irregularidade urbanística: obra sem alvará de construção, execução em desacordo com o projeto aprovado, descumprimento de posturas municipais, entre outras causas dentro da competência da Secretaria de Obras ou órgão equivalente.

Nem todo embargo caracteriza automaticamente inadimplemento da construtora. É necessário analisar a origem do embargo e o conteúdo do contrato para saber se a culpa é exclusiva da incorporadora. Quando essa culpa exclusiva fica caracterizada, tribunais estaduais têm reconhecido a rescisão com restituição integral, enquadrando a situação como fortuito interno, ou seja, um risco inerente à própria atividade da incorporadora, que não pode ser repassado ao consumidor por representar insegurança jurídica que não se justifica exigir do comprador.

Aplicando a Súmula 543 do STJ a esses casos, quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da incorporadora, o comprador pode pedir a devolução integral dos valores pagos, em parcela única e imediata, sem aguardar o fim da obra. Cabe ainda discutir indenização por danos materiais (aluguel pago durante a espera) e, a depender do caso, danos morais.

2. Venda sem registro de incorporação imobiliária, mesmo sem embargo físico da obra

Antes de vender qualquer unidade, a incorporadora é obrigada a registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (art. 32 da Lei 4.591/64). É importante entender que essa irregularidade não gera, por si só, um embargo automático da construção, e é justamente por isso que muitos compradores não percebem o problema a tempo.

Atualização relevante do TJSC: desde a alteração do art. 32 pela Lei 14.382/2022, nem toda negociação antes do registro é irregular. O tribunal catarinense decidiu, em precedente envolvendo empreendimento de Balneário Camboriú (Agravo de Instrumento no 5054611-66.2023.8.24.0000/SC, 5a Câmara de Direito Civil, j. jun/2024), que a mera reserva de unidade futura, sem cobrança de valores e com informação clara ao comprador sobre a ausência do registro, não configura alienação nem oneração vedadas por lei. A distinção que o próprio TJSC passou a fazer em julgados seguintes é: reserva informada, sem sinal, é válida; já a efetiva venda, promessa de compra e venda ou cobrança de valores antes do registro continuam irregulares e sujeitas às consequências abaixo. Feita essa ressalva, quando o que ocorreu foi a venda efetiva (e não mera reserva), a posição é firme: o STJ tem entendimento consolidado de que a falta de registro não invalida nem anula o contrato de promessa de compra e venda, já que este continua gerando efeitos obrigacionais entre as partes. A via correta, segundo a Corte, é a rescisão por inadimplemento da incorporadora, com:

Devolução integral e corrigida dos valores pagos;

Condenação por perdas e danos decorrentes do descaso da incorporadora;

A multa específica de 50% prevista no art. 35, §5o da Lei 4.591/64, aplicável de forma cogente sempre que a comercialização ocorre sem o registro prévio, independentemente de haver prejuízo adicional comprovado. O TJSC já teve a oportunidade de aplicar essa mesma lógica: em julgado da 3a Câmara de Direito Civil sobre ausência de registro do memorial de incorporação, a Corte catarinense afastou a tese de nulidade contratual (tratando o vício como sanável), mas manteve a natureza cogente da multa do art. 35, §5o, reconhecendo-a devida desde o início das tratativas e sujeita ao prazo prescricional geral de dez anos, na linha do que o STJ já havia fixado no REsp no 1.952.243/PE.

Vale registrar que diversos tribunais estaduais (TJSP, TJMG, entre outros) ainda empregam o termo "nulidade do negócio jurídico" em suas ementas para essa mesma situação, tratando-a como violação a norma de ordem pública. Na prática, o resultado para o comprador converge: rescisão (ou nulidade, a depender do tribunal) com devolução integral e aplicação da multa legal, mas a nomenclatura técnica correta, segundo o STJ, é rescisão por inadimplemento, não nulidade.

O Cartório de Registro de Imóveis não embarga nada. Ele apenas se recusa a registrar os contratos e a individualização das unidades enquanto a incorporação não for regularizada, o que trava a transferência de propriedade, mas não impede fisicamente a construtora de continuar erguendo o prédio. Um embargo efetivo, nesse cenário, só costuma surgir se: (a) o Ministério Público instaura inquérito civil e obtém liminar de paralisação em Ação Civil Pública; ou (b) a prefeitura, no município específico, exige comprovação do registro de incorporação como condição para o próprio alvará de construção, o que não é regra em todos os municípios. O PROCON também pode autuar administrativamente por prática lesiva ao consumidor, mas isso gera sanção, não paralisação da obra.

O ponto central para o comprador: mesmo que nenhum órgão tenha embargado fisicamente a obra, a falta de registro já é, isoladamente, fundamento suficiente para pleitear rescisão contratual com devolução integral e imediata dos valores pagos, mais a multa legal de 50%, sem necessidade de aguardar prazo de tolerância contratual, porque o vício é anterior e mais grave que um simples atraso.

3. Embargo por ação do Ministério Público

O MP atua principalmente via Ação Civil Pública, com eventual pedido liminar de paralisação da obra, quando há interesse coletivo ou difuso envolvido:

Questões ambientais: licenciamento ausente, supressão irregular de vegetação, construção em área de preservação permanente.

Irregularidades urbanísticas de interesse coletivo: parcelamento do solo irregular, loteamento sem aprovação, ocupação de área pública.

Falta de registro de incorporação ou outras práticas lesivas à economia popular, quando há consumidores prejudicados (ligando diretamente com o ponto 2 acima) Denúncias apuradas de moradores ou vizinhança que resultam em judicialização.

Quando o embargo vem por decisão judicial em ACP movida pelo MP, normalmente já existe apuração técnica documentada (laudo ambiental, parecer urbanístico) anexada ao processo, o que fortalece a posição do comprador, tornando mais difícil para a incorporadora alegar imprevisibilidade ou culpa de terceiros.

O que a jurisprudência mais recente consolidou Vale contextualizar o momento atual da jurisprudência sobre distrato, porque ela reforça o raciocínio aplicado às três frentes acima. Em abril de 2025, o STJ reafirmou que a retenção máxima por parte das construtoras deve ser de 25% dos valores pagos quando a desistência é do comprador, no julgamento do EAREsp 1.518.861/DF. Mais recentemente, no REsp 2.207.712/SP, a Corte consolidou que a devolução dos 75% restantes deve ser imediata, sem esperar o fim da obra, aplicando a lógica da Súmula 543. Essa mesma lógica de imediatidade na devolução é a que se aplica, com ainda mais força, aos casos de culpa da incorporadora (embargo por responsabilidade

dela, falta de registro, ou paralisação via MP): nesses casos, sequer há o limite de retenção de 25%, porque a devolução deve ser integral.

O ponto em comum entre as três frentes

Seja o embargo municipal por culpa da construtora, a venda sem registro de incorporação (com ou sem embargo físico), ou a intervenção do Ministério Público, a lógica jurídica converge: o risco do empreendimento é da incorporadora. Ela é quem tem o dever de regularizar a obra antes de comercializar unidades e de mantê-la regular durante toda a construção. Quando falha nisso, o comprador não pode ser penalizado, e tem, em regra, direito a:

Rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, em parcela única e imediata;

Ausência das retenções previstas no art. 67-A da Lei 13.786/2018 (aplicáveis apenas ao distrato por iniciativa do comprador);

Possibilidade de multa legal específica (art. 35, §5o da Lei 4.591/64, no caso de falta de registro) e de indenização por danos materiais e, conforme o caso, morais.

Comprou em um empreendimento suspenso ou embargado em Porto Belo e região?

Se você adquiriu uma unidade na planta em um empreendimento que teve a venda suspensa por liminar, foi embargado pela prefeitura, ou está sem o registro de incorporação regularizado, o primeiro passo é reunir a documentação: contrato, comprovantes de pagamento, decisão de suspensão ou embargo (se houver), e a matrícula do imóvel. Com base nisso é possível avaliar se o caso está entre os que dão direito à rescisão com devolução integral e, quando cabível, à multa legal, sem que você precise aceitar a proposta de acordo que a incorporadora eventualmente ofereça primeiro.

O escritório Allan Lessa Advocacia atua em Porto Belo e região com casos de Direito Imobiliário, incluindo rescisão contratual e restituição de valores em empreendimentos irregulares. Entre em contato para uma análise do seu contrato.

Antes de agir

Cada situação exige análise do contrato específico e da documentação do empreendimento: certidões de matrícula, registro de incorporação, decisão de embargo, eventual processo do

Ministério Público. Esses documentos são a base para fundamentar o pedido de rescisão e evitar que a incorporadora imponha retenções indevidas sobre valores que, por lei e pela jurisprudência consolidada dos tribunais, devem ser devolvidos integralmente.